Abusividade das Multas Rescisórias Impostas pelos Shopping Centers

Em tempos de crise, é comum, infelizmente, os lojistas necessitarem fechar os seus estabelecimentos e, por consequência, rescindir os respectivos contratos de locação. No universo dos shopping centers temos os contratos extremamente vorazes, os quais preveem abusividade das multas rescisórias, incidentes quando os inquilinos precisam rescindir os pactos locatícios.

Além da multa principal, por força da rescisão, os contratos de locação estabelecem outras penalidades cumulativas, tais como, devolver eventuais descontos concedidos, pagar todos os valores devidos em razão de contrato de mídia e devolver valores recebidos a título de allowance.

Quanto à multa principal, é comum as avenças determinarem quantias expressivas. Por exemplo, 80% ou 50% dos aluguéis vincendos, 10 aluguéis etc. Nesse item, impõe esclarecer que existe jurisprudência majoritária no sentido de que a penalidade não pode ultrapassar o equivalente a 3 aluguéis proporcionais.

No que tange à devolução dos descontos, igualmente, é possível contestar a cobrança, uma vez que a Lei proíbe o bis in idem, ou seja, não é permitido exigir 02 penalidades para o mesmo fato gerador (STJ – Agravo em Recurso Especial n.º 720.017 – SC, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 2/02/2017).

Com relação aos contratos de mídia, existem decisões que admitem afastar a obrigação contratual do locatário pagar o valor integral disposto em contrato, quando não foram usufruídas as publicidades previstas pelo lojista.

No que tange aos aportes com o objetivo de custear as instalações das lojas oferecidos pelos empreendedores, ainda não consta jurisprudência formada sobre o assunto. De todo modo, é possível, à luz dos argumentos retro, defender ser incabível cumular com a multa rescisória. Ademais, recentemente, o TJ/SP julgou apelação na qual entendeu ser correta aplicar a devida proporcionalidade considerando o período cumprido do contrato, esclarecendo que no caso o pacto determinava o reembolso integral do valor dispendido pelo shopping e não havia a discussão sobre agrupar a devolução do allowance com a multa rescisória (TJ/SP – Apelação 1046764-86.2021.8.26.0100).

Imagem: Envato

*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Integrante da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.