O que você precisa saber sobre locações comerciais

As locações comerciais são regidas pela Lei do Inquilinato nº 8.245/91, veja o que você precisa saber antes de assinar o contrato da sua loja:

Documentação e Estado do Imóvel

Antes de assinar qualquer documento, é importante verificar se o imóvel tem documentação regular, se está em zona que permite a atividade pretendida e que o trâmite burocrático não impedirá a obtenção de licenças e alvarás de funcionamento.

Além da documentação, é imprescindível averiguar junto ao proprietário e/ou antigo locatário se existiram problemas estruturais anteriormente e, para estabelecimentos específicos, se ele comporta as obras e requisitos necessários.

Valor do Aluguel e Demais Encargos

Quando além do aluguel mínimo mensal fixo existir a previsão do aluguel percentual variável sobre o faturamento do estabelecimento, verificar sobre quais transações este será calculado, especialmente se vendas online e apenas de retirada no estabelecimento contam para a apuração.

Não é só o aluguel mensal que compõe o custo do imóvel, para saber o seu custo de operação, é importante saber exatamente quais serão os valores cobrados, tais como condomínio, fundos de promoção e propaganda, impostos e outros encargos.

Multas e Penalidades

Conhecer o que é considerado infração e suas penalidades é obrigação do locatário. Em locações em Shoppings, por exemplo, não é só contrato que dita estas regras, existem documentos anexos que contém normas gerais e regimentos internos que devem igualmente ser seguidos. Sempre conferir quais documentos são mencionados no contrato e se tem efetivo conhecimento de todas as regras.

As multas para rescisão antecipada podem variar muito, negociar um teto e que sejam proporcionais ao tempo de duração do contrato tornará o fim da relação menos trabalhos e custosa.

Prazo

Caso o estabelecimento que será instalado no imóvel seja uma operação franqueada, o ideal é que o prazo da locação e do contrato de franquia sejam equivalentes, evitando assim problemas relacionados ao imóvel junto a franqueadora.

Prazos de 5 anos, além de possibilitar legalmente a renovação do contrato, costumam dar mais segurança ao locatário sobre o retorno do investimento feitos no ponto comercial.

Registro do Contrato de Locação na Matrícula do Imóvel

Assinado o contrato, o locatário deve registrá-lo junto à matrícula do imóvel, isso impede que o locador queira reaver o imóvel e o locatário seja obrigado a sair.

Este registro pode ser feito a qualquer momento, não precisa ser imediatamente após a assinatura do contrato, junto ao cartório onde está registrado o imóvel, com um custo baseado no tamanho e características do imóvel. A única exigência para que produza os efeitos legais é que deve ser feito até 30 dias antes do aviso do direito de preferência na compra do imóvel.

Sublocação, Cessão e Transferência

A sublocação do imóvel só pode ser feita, ainda que parcial, se houver a prévia anuência do locador, se durante as negociações esta já for uma possibilidade, obtenha esta autorização ou ao menos preveja esta possibilidade futura enquanto negocia o contrato.

As cessões e transferências do contrato entre o locatário e até mesmo alterações societárias na empresa, se o contrato for firmado na pessoa jurídica, costumam depender de autorização ou ciência prévia do locador. É muito comum que exista uma Taxa de Transferência para estes casos, se atente e negocie previamente.

Ação Renovatória

Estabelecimentos comerciais com contratos, devidamente assinados, vigentes há 5 anos ou mais, tem direito ao ingresso de Ação Renovatória para garantir a renovação do contrato sem a necessidade de novos pagamentos pelo ponto (também conhecido como luvas).

Esta Ação deve seguir exatamente as determinações da Lei e deve ser proposta de 1 ano a 6 meses antes da data final do Contrato. Importante: o cumprimento deste prazo é condição essencial para a existência do processo.

Ação Revisional

A Lei do Inquilinato também prevê a possibilidade Ação Revisional para reexame dos valores pagos quando as partes, locador e locatário, não chegarem a um acordo. Esta Ação pode ser proposta tanto pelo Locador, como pelo Locatário, após 3 anos de vigência do Contrato, para ajustá-lo aos valores do mercado.

A recomendação é sempre, antes de assinar qualquer documento, consultar um advogado e ter certeza que não existem pegadinhas!

Heloísa Ribeiro, sócia e fundadora do escritório ARP – Advocacia Ribeiro Pin, com experiência de 10 anos nas áreas do Direito do Consumidor e Processo Civil, atua na área de consultoria empresarial e se especializou recentemente em Direito Digital. É membro da Comissão de Admissão de Novos Associados da Associação Brasileira de Franchising (ABF).

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