Consquências da não observância do direito de preferência pelo locador de imóvel urbano

Apesar da certa notoriedade do direito de preferência do locatário de bem imóvel urbano, são poucas as pessoas que sabem quais são as conseqüências do seu não atendimento pelo locador.

O direito de preferência está previsto na seção V (artigo 27 e ss), da Lei do Inquilinato. Em suma, nas hipóteses de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e de dação em pagamento, o inquilino terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros.

Por outro lado, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação (art. 32).

Sendo assim, o locador, antes de efetivar o negócio, deve notificar o locatário informando todas as condições. A resposta do locatário deve ser efetuada em 30 (trinta) dias e de maneira inequívoca (art. 28).

Com efeito, caso o senhorio não observar o direito de preferência, o locatário poderá, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, anular a “venda”, ou seja, poderá haver para si o imóvel, contudo, desde que o faça no prazo de 06 (seis) meses contados do registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis, sendo necessário, também, que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 

Ademais, preterido no seu direito de preferência, o locatário poderá optar por exigir indenização por perdas e danos, mesmo se o contrato não estiver averbado junto à matrícula do imóvel, porém, desde que comprove que tinha condições econômicos de adquirir o imóvel pelo preço da venda.

Atualmente, como ocorre na cidade de São Paulo, por exemplo, observa-se que o setor da construção civil se encontra muito aquecido, no sentido de que os imóveis vêm sendo adquiridos em uma quantidade avassaladora. Por esta razão, os lojistas precisam tomar as devidas cautelas no que tange ao direito de preferência, bem como no que se refere ao cumprimento do contrato pelo adquirente na hipótese de não ser exercida a preferência, neste caso deve ser inserida no pacto a chamada cláusula de vigência e, ato contínuo, proceder com o seu registro junto ao Cartório de Imóveis competente.

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*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e do Portal “Sua Franquia”. Coordenador da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Membro da Comissão de Franquias da OAB/SP. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.