Quanto vale uma vaga de estacionamento para uma loja de rua?

Eu começo esse artigo com uma pergunta, a qual não tenho a resposta. Porém, como dizem os intelectuais com a famosa frase “o que move o mundo são as perguntas”, no mínimo vou deixar aqui uma reflexão importante para quem trabalho com varejo e expansão.

Nos últimos 20 anos, vimos uma proliferação de shoppings por todo o Brasil. Entendo que, em algum momento, até houve exagero em alguma regiões, em meados de 2011 fui analisar uma cidade com pouco mais de 200 mil habitantes, e o terceiro shopping inaugurado quase junto com o segundo, e todos os 3 com mais de 200 lojas (ou seja, de médio porte). É óbvio que alguns anos depois, 1 deles já havia se tornado um hospital, pois claramente houve um erro dos empreendedores nesse estudo de mercado. Vimos, inclusive, shoppings serem abertos 1 na frente do outro, como no caso do Shopping Market Place na frente do Shopping Morumbi, ou do Morumbi Town na frente do Shopping Jardim Sul (ambos na zona Sul de São Paulo).

Eu também fui um partidário, por uma fase da carreira, que deveria priorizar os shoppings, em detrimento das lojas de rua. Domingo a domingo, horário estendido, segurança, estacionamento, sinergia com outras lojas, serviços, lazer, entretenimento e alimentação, tudo em um único local.

Quais eram as principais vantagens de uma loja de shopping, alardeadas pelos empreendedores desse tipo de estabelecimento:

1. Maior fluxo de pessoas

• Tráfego garantido: Shoppings atraem um grande número de pessoas, seja para compras, lazer ou alimentação. Isso garante um fluxo constante de potenciais clientes que já estão no local, mesmo que não tenham o seu estabelecimento como destino principal;
• Eventos e promoções: Muitos shoppings organizam eventos, promoções e campanhas de marketing que atraem ainda mais visitantes, beneficiando todas as lojas.

2. Segurança

• Ambiente controlado: Shoppings oferecem segurança reforçada com câmeras, vigilância e controle de entrada, o que reduz o risco de assaltos e vandalismo, tanto para lojistas quanto para clientes;
• Estacionamento seguro: A maioria dos shoppings oferece amplas áreas de estacionamento vigiado, o que proporciona maior tranquilidade para quem vai de carro.

3. Infraestrutura

• Conforto e serviços: O shopping oferece uma infraestrutura completa, incluindo ar-condicionado, banheiros, limpeza, e muitas vezes serviços como praça de alimentação, caixas eletrônicos e acesso à internet, o que melhora a experiência do cliente;
• Manutenção e gestão centralizada: A administração do shopping cuida da manutenção do espaço comum, o que poupa tempo e esforço para o lojista e garante que o ambiente esteja sempre limpo e bem conservado.

4. Visibilidade e marketing

• Localização estratégica: Lojas em shoppings têm alta visibilidade, já que muitos consumidores frequentam esses centros comerciais em busca de uma variedade de opções de produtos e serviços;
• Apoio em marketing: Os shoppings costumam fazer campanhas de marketing para atrair visitantes, e os lojistas se beneficiam dessas ações sem precisar investir diretamente em publicidade local;
• Concorrência mais controlada: Embora existam lojas concorrentes dentro do shopping, a seleção de marcas é mais organizada, o que pode limitar a concorrência desleal em comparação com ruas de comércio aberto.

5. Proteção contra intempéries

• Ambiente climatizado: Ao contrário das lojas de rua, onde fatores como chuva, calor extremo ou frio podem impactar o fluxo de clientes, no shopping, o ambiente é climatizado e protegido, tornando o espaço agradável para compras o ano todo;
• Continuidade do fluxo de clientes: As lojas de rua podem sofrer mais com o mau tempo, enquanto o shopping mantém o fluxo de clientes constante, mesmo em dias chuvosos ou muito quentes.

6. Horário de funcionamento estendido

• Horários padronizados: Shoppings costumam operar com horários mais amplos, incluindo fins de semana e feriados. Isso aumenta as oportunidades de vendas, pois o cliente tem mais flexibilidade para fazer compras.

7. Perfil do consumidor

• Público-alvo específico: Dependendo do shopping, é possível atingir um público específico, como consumidores de alta renda, famílias, jovens, etc., o que facilita a segmentação de marketing e a adaptação do mix de produtos.

8. Valorização da marca

• Prestígio: Ter uma loja em um shopping, especialmente em shoppings renomados, pode agregar valor à marca, proporcionando maior visibilidade e reconhecimento, já que muitos consumidores associam shoppings a marcas de qualidade e confiáveis.

9. Sinergia com outras lojas

• Compras combinadas: Clientes que vão a um shopping para visitar outras lojas podem acabar comprando em sua loja também. Isso cria sinergia com outras marcas e serviços no mesmo espaço.

Porém, o chamado custo-benefício de uma loja de Shopping, contratos rígidos, cobranças extras em datas comemorativas, custo de “entrada” com a mal fadada “CDU (Cessão de Direito de Uso), é algo que vem fazendo muitos repensarem essa estratégia de foco no shopping.

A pandemia trouxe uma série de mudanças de comportamentos ou resgate de algumas coisas do passado, como a importância da chamada “loja de vizinhança”. Como não era possível se deslocar muito, e o delivery se tornou uma opção quase “única”, o tempo e custo para entrega fez com que as lojas de proximidade voltassem a ter relevância. Além disso, o chamado ESG e o movimento “compre do pequeno” fez aflorar em muitos a vontade de ajudar o empreendedor local, reduzir custo de deslocamento e uso de combustíveis fósseis, e mesmo pós pandemia, alguns desses hábitos se mantiveram.

O crescimento do “home office” também criou uma conexão do morador com o comércio local, pois muitos só ficavam em casa no final de semana, e pouco conheciam o comércio da sua região com profundidade, e estando mais em casa, se conectaram como nunca com a sua vizinhança.

Vamos então fazer um contraponto, listando as vantagens de montar uma loja de comércio de rua, em comparação ao shopping:

1. Custos mais baixos

• Aluguel mais acessível: Em geral, os aluguéis de lojas de rua costumam ser mais baratos que os de shopping, especialmente em áreas que não são de grande fluxo ou regiões centrais;
• Menores taxas: Ao contrário dos shoppings, que cobram taxas adicionais como condomínio, marketing e segurança, uma loja de rua costuma ter menos encargos financeiros, o que reduz os custos operacionais;
• Flexibilidade nas negociações: Proprietários de imóveis de rua muitas vezes são mais flexíveis na negociação de valores de aluguel e condições contratuais, oferecendo mais liberdade ao lojista.

2. Maior autonomia

• Liberdade de operação: Lojistas de rua têm mais controle sobre seu horário de funcionamento, promoções e layout da loja. Em shoppings, as regras são mais rígidas, como horários obrigatórios e exigências específicas para a vitrine;
• Independência em decisões de marketing: Enquanto no shopping há uma gestão central que controla campanhas de marketing, lojistas de rua podem criar e implementar suas próprias estratégias de marketing sem precisar seguir diretrizes impostas.

3. Variedade de público

• Acesso a diferentes perfis de consumidores: Dependendo da localização, lojas de rua podem atrair públicos variados, desde trabalhadores locais até turistas. Isso permite um público mais diversificado, muitas vezes não restrito ao perfil dos frequentadores de shopping;
• Clientela local: Lojas de rua podem se tornar mais próximas da comunidade local, criando uma base de clientes fiéis e recorrentes que moram ou trabalham na região.

4. Maior visibilidade para tráfego espontâneo

• Localização estratégica: Se bem posicionada, uma loja de rua pode ter grande visibilidade para pedestres, motoristas e ciclistas, o que pode gerar vendas por impulso de pessoas que passam pelo local;
• Presença contínua na comunidade: Ao contrário dos shoppings, que muitas vezes têm uma localização isolada e controlada, lojas de rua fazem parte da paisagem do bairro, e a presença constante pode criar um relacionamento mais próximo com a comunidade ao redor.

5. Horários flexíveis

• Liberdade para definir o horário: Ao montar uma loja de rua, o comerciante pode ajustar os horários de funcionamento de acordo com as demandas da sua clientela, seja abrindo mais cedo ou ficando aberto até mais tarde, sem precisar seguir o horário fixo de um shopping;
• Fechamento em dias específicos: É possível escolher quando fechar a loja, seja em feriados ou durante determinados períodos de baixa movimentação, sem estar atrelado às exigências do shopping.

6. Personalização do espaço

• Liberdade de design: O layout e a disposição da loja de rua podem ser modificados de acordo com o estilo e a identidade do negócio, sem as limitações estruturais e regulamentares dos shoppings;
• Vitrines mais chamativas: Lojas de rua podem ser mais criativas com suas vitrines e fachadas, atraindo pedestres e carros de maneira mais personalizada, já que não há restrições de padronização visual como ocorre em shoppings.

7. Relacionamento com a comunidade

• Identificação com a vizinhança: Uma loja de rua pode criar um forte laço com os moradores e frequentadores locais, sendo vista como parte da identidade do bairro. Esse relacionamento próximo pode gerar uma base de clientes leal e aumentar a recomendação boca a boca;
• Participação em eventos locais: Lojas de rua podem se beneficiar de eventos locais, como feiras, festas de bairro e outras atividades que atraem público, algo que normalmente não acontece dentro de um shopping.

8. Maior flexibilidade no mix de produtos

• Adaptabilidade ao público: O comerciante de rua tem mais liberdade para adaptar seu mix de produtos ao gosto dos clientes da área. A oferta pode ser ajustada com mais rapidez, já que não há pressão de uma administração central para manter uma linha de produtos ou estilo padronizado.

9. Menor concorrência direta

• Distanciamento de concorrentes: Em shoppings, lojas de categorias semelhantes são frequentemente colocadas próximas umas das outras, o que aumenta a concorrência direta. Já no comércio de rua, é possível escolher uma localização onde a concorrência seja menor ou menos imediata.

10. Foco em nichos de mercado

• Público específico: Dependendo da localização, uma loja de rua pode se especializar em nichos de mercado que talvez não teriam o mesmo sucesso em um shopping. Estabelecimentos que atendem um público local específico, como lojas de produtos artesanais ou boutiques personalizadas, podem prosperar nesse ambiente.

Ultimamente temos visto novamente um movimento de busca por lojas de rua para diversas marcas que majoritariamente encontrávamos nos shoppings. Marcas Track&Field, Liquido, M. Martam, Multicoisas, que víamos muito em shopping, e outras que estão mirando as ruas como algo de sua expansão, tais como Peça Rara, Kid Stock, Swift, Polishop, Decor Colors, entre tantas outras.

Além das lojas de rua, os chamados “Strip Malls” ou “CCC´s , também cumprem um papel importante nessa variação na busca por estar próximo do cliente e equilibrar os custos operacionais, que em shopping sobem acima da média da inflação já há alguns anos.

Agora que voltamos a olhar as lojas de rua como opção relevante para expansão das marcas, já parou para pensar na importância das vagas de estacionamento para esse tipo de operação? Afinal, quanto vale uma vaga de estacionamento para um comércio de rua?

É bem difícil mensurar isso, e depende um pouco se o tipo de comércio tem venda por “impulso”, por “destino”, ou um misto de ambos.

Mas o que posso garantir é que se tiver vaga para estacionar, vai vender mais, isso eu não tenho dúvida.

E quanto mais vai vender? Depende do seu tipo de negócio. Por exemplo, a marca Decor Colors, de tintas especiais, praticamente não aprova lojas sem vaga de estacionamento. Estamos falando de latas de tintas, com até 21 litros, e algumas vezes o cliente precisa de mais de 1 lata. Claro que podemos entregar ao cliente no local dele, porém a conveniência de parar e colocar o produto no porta-malas, tem um valor imensurável para conversão.

Uma vaga de estacionamento é um recurso estratégico para um comércio de rua por várias razões:

1. Acessibilidade: Facilita o acesso dos clientes ao estabelecimento, especialmente em áreas onde o estacionamento é escasso. Isso pode atrair mais clientes que estão de carro e evitariam lugares onde estacionar é difícil;
2. Conveniência: Clientes geralmente preferem estabelecimentos onde podem estacionar com facilidade e rapidez. Ter uma vaga disponível próxima ao comércio proporciona conveniência, o que pode aumentar a probabilidade de uma visita;
3. Experiência do cliente: A disponibilidade de estacionamento pode melhorar a experiência geral do cliente. Eles não precisarão gastar tempo ou ficar estressados procurando vagas, o que pode contribuir para uma experiência de compra mais tranquila e agradável;
4. Competitividade: Em uma rua com vários comércios, aqueles que oferecem vagas de estacionamento têm uma vantagem competitiva sobre os que não oferecem. Muitas vezes, os clientes preferem lojas onde o acesso é mais fácil e o estacionamento é garantido;
5. Segurança: Uma vaga próxima ao estabelecimento também oferece mais segurança, principalmente à noite. O cliente se sente mais seguro sabendo que não precisará caminhar longas distâncias para chegar ao carro;
6. Rotatividade de clientes: Para negócios que dependem de uma rotatividade alta de clientes (como farmácias, lanchonetes e mercados), o estacionamento facilita a entrada e saída rápida, ajudando a aumentar o fluxo de pessoas ao longo do dia.

Portanto, uma vaga de estacionamento pode ser um fator decisivo na escolha do cliente por um comércio de rua, impactando diretamente o fluxo de clientes e as vendas.

Estou hoje envolvido com várias marcas diferentes, de segmentos bem distintos, para nossa holding de franquias. Para todas elas, tenho priorizado comércios com vaga para estacionar, pois entendo que cada vaga, pode trazer uma venda incremental importante, ou até ser fator decisivo para a conversão de uma venda. Além disso, em algumas cidades com restrição de comunicação por leis especificas, a fachada pode se tornar um verdadeiro outdoor, e coloque na ponta do lápis quanto custa uma divulgação regional fixa, mídia OOH, e outras formas de comunicação, e vejam a relevância de ter uma fachada em um endereço conhecido e de boa visibilidade.

Tenho 1 terreno e penso em fazer imóvel comercial. Há algum tempo tenho duvidas se fazia o salão completo e aproveitava todo terreno, ou se recuava o imóvel para deixar vagas na frente. Com a mudança do comportamento dos últimos anos, não tenho duvidas, teremos vaga na frente, com certeza absoluta.

Fica a dica para a equipe de expansão e prospecção de pontos, e a quem aprova também: mensure o valor de uma vaga de estacionamento para seu negócio, faça uma pesquisa se necessário, e talvez se surpreenda com essa relevância.

Já quem é dono de imóvel ou incorporador, repense seus projetos, e inclua vaga de alguma forma, isso tem um valor “imensurável”, e você poderá somar isso ao valor da locação de alguma forma.

Além disso, sabia que as novas gerações cada vez mais valorizam não trabalhar de final de semana? Já parou para pensar nesse impacto atual e nos próximos anos ? Meu próximo artigo tratará desse movimento silencioso que já é fator decisório para retenção de equipe.

Espero ter contribuído aqui com essa reflexão, e para que muitos outros varejistas olhem para o comércio de rua, pois quem sabe, conseguimos inclusive reduzir os custos nos shoppings também (oferta X procura).

Imagens: Ivan Ferreira

*Ivan Ferreira é COO da Holding de franquias Japp, de João Appolinário, com as marcas de franquias Decor Colors, Polishop, Mega Studio, Wise Home e outras. É consultor de franquias e varejo com MBA de franquias da FIA/ABF, além de especialista em análise de franqueabilidade e canais, formatação e gestão. Master Franqueado de uma rede de açaí, também já contribuiu com os Comitês de BI, Moda, Food Service e Expansão da ABF.