XP Malls investe milhões em rede de shoppings Iguatemi com fundo imobiliário

O fundo imobiliário XPML11 informou ao mercado a conclusão da aquisição de participações em cinco shopping centers no Brasil, em uma operação que totaliza R$ 608,7 milhões. O negócio envolve ativos administrados pela Iguatemi S.A. e por um fundo ligado ao Banco do Brasil.

A transação inclui a compra de fatias em empreendimentos considerados relevantes no setor de shopping centers. Entre eles está o Shopping Pátio Higienópolis, localizado na capital paulista, onde o fundo adquiriu 9% de participação.

Além desse ativo, o fundo também passou a deter participações em outros quatro centros comerciais distribuídos em diferentes regiões do país. A operação contempla 9% do Iguatemi Alphaville, 23,96% do Iguatemi Ribeirão Preto, 18% do Iguatemi São José do Rio Preto e 7% do Shopping Praia de Belas.

De acordo com o comunicado, a aquisição foi realizada junto ao BB Premium Malls Fundo de Investimento Imobiliário e às subsidiárias da Iguatemi. Parte do valor foi paga à vista, enquanto o restante será quitado em parcelas ao longo de até dois anos, com correção atrelada ao CDI.

Foco em ativos de maior valor no varejo

Entre os empreendimentos adquiridos, o destaque é o Shopping Pátio Higienópolis. Inaugurado em 1999, o centro comercial está localizado em uma área tradicional da cidade de São Paulo e é associado ao público de maior renda. Com a nova aquisição, o fundo passa a deter 19,04% de participação no ativo.

Segundo estimativas da gestora, o empreendimento deve representar cerca de 7% do resultado operacional líquido (NOI) do fundo, considerando o orçamento projetado para 2026.

Os demais ativos incluídos na transação também estão alinhados a uma estratégia de investimento em centros comerciais com perfil semelhante ou com forte relevância regional. O Iguatemi Alphaville atende a uma área de alta renda na região metropolitana de São Paulo, enquanto os shoppings de Ribeirão Preto e São José do Rio Preto estão localizados em cidades que funcionam como polos econômicos no interior paulista.

Expansão e diversificação do portfólio

Com a conclusão da operação, o XP Malls passa a ter participação em 28 shopping centers, administrados por 12 diferentes operadores. A diversificação do portfólio é um dos objetivos da estratégia adotada pela gestora, que busca distribuir investimentos entre diferentes regiões e perfis de consumo.

Mesmo após a venda parcial das participações, a Iguatemi permanece como sócia majoritária e responsável pela administração dos empreendimentos. A manutenção da operação pelos mesmos gestores é apontada como um fator de continuidade na gestão dos ativos.

De acordo com informações divulgadas pelo fundo, os ativos adquiridos apresentam indicadores operacionais superiores à média atual do portfólio. A expectativa é de que a operação gere impacto positivo no resultado operacional ao longo dos próximos anos.

Para 2026, a estimativa é de um acréscimo de aproximadamente R$ 49,2 milhões no resultado operacional do fundo. Esse valor pode representar cerca de R$ 0,84 por cota em distribuição anual de rendimentos, considerando as projeções da gestora.

Contexto do setor

A aquisição ocorre em um momento em que o setor de shopping centers apresenta sinais de resistência, mesmo em um cenário de juros elevados observado ao longo de 2025. Relatórios de mercado indicam que empreendimentos voltados a consumidores de maior renda têm mantido desempenho mais estável em comparação a outros segmentos do varejo físico.

Nesse contexto, fundos imobiliários têm direcionado investimentos para ativos considerados mais consolidados ou com maior capacidade de geração de receita. A estratégia envolve a busca por empreendimentos com localização consolidada, fluxo consistente de consumidores e potencial de valorização no longo prazo.

Imagem: Divulgação