Comércio eletrônico e o aluguel percentual de espaços em shopping centers

A transformação do varejo mundial, fruto do desenvolvimento do e-commerce, impõe acomodações nas relações jurídicas existentes entre os lojistas e os empreendedores de shopping centers, na medida em que hoje os agentes do setor se deparam com situações antes não vivenciadas e por vezes não previstas nos contratos de locação. Além do mais, muitos centros de compras estão investindo em plataformas digitais próprias (por exemplo, tipo “marketplace”), bem como em outros modelos, tais como, “delivery center” e “guide shop”.

Diante deste quadro, as mudanças e adaptações necessárias são inúmeras, as quais passam, por exemplo, na revisão do modelo de remuneração dos empreendedores (hoje como regra é cobrado do lojista um aluguel mínimo e outro variável com base em percentual calculado sobre o faturamento da loja, devendo o lojista pagar o valor maior apurado entre eles mensalmente). Como exemplo, pode-se citar a discussão, já apreciada pelo Superior Tribunal de Justiça, na qual ficou determinado que as vendas realizadas via terminais instalados nas lojas (sem a retirada do produto no momento da compra) devem ser computadas para fins de apuração do aluguel percentual.

Outra situação também atualmente alvo de disputas entre os lojistas e empreendedores de shopping centers trata sobre ser devido ou não considerar o faturamento obtidos por vendas pela internet sem a participação do shopping na venda do produto, porém com a retirada do produto na loja. Nestes casos, parecer ser mais razoável não incluir estas vendas no cômputo do aluguel percentual, visto que a operação de compra não foi realizada em vista da atração do centro de compras, ao contrário, o cliente foi levado ao estabelecimento físico pelo lojista, o que beneficia o empreendimento como um todo.

Discussão interessante envolve o cabimento ou não da ação de execução na cobrança do aluguel percentual. Existem precedentes judiciais no sentido de que o shopping não pode cobrar o aluguel percentual via ação executiva, sob o fundamento de que, nestas hipóteses, não estão preenchidos os requisitos exigidos por Lei. Temos no mesmo sentido, analogamente, as situações que tratam da cobrança dos royalties em contratos de franquia (vide TJ/RJ – ap. 0448978-13.2015.8.19.0001).

Imagem: Envato

*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Integrante da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.