É possível apurar a relação entre os lojistas e os shopping centers

O mercado de shopping centers começou 2026 com forte tensão em termos de buscar resultados, em vista dos desafios decorrentes dos atuais hábitos de consumo e outros elementos de pressão, tais como o fato de que parte do consumo foi carregado para as bets. Por exemplo, a Abrasce divulgou que o recuo de 6,2% no público visitante e 25% na venda física entre 2019 e 2025.

De outro lado, verifica-se a continuidade da abertura de novas lojas, algumas internacionais de primeira viagem, renovações dos contratos de locação, expansões dos centros de compras e balanços “satisfatórios”.  

Segundo projeção da Abrasce, está previsto para o presente ano uma elevação de 1,4% do setor e a inauguração de 11 centros de compras em nosso país. Conforme o censo da referida instituição, hoje são 658 shopping centers em funcionamento, somando uma área bruta locável de 18.300.000 m², com uma taxa de ocupação em 2025 na faixa de 95,4%.

Com efeito, o esperado das administradoras seria fortalecer as parcerias estratégicas no sentido de viabilizar as operações instaladas, seja para impulsioná-las, seja para estruturar custos de ocupação compatíveis com as suas vendas e que permitam investimentos de longo prazo. 

Nesse sentido, por exemplo, uma medida adequada seria definir de maneira equilibrada a participação dos shoppings nas vendas virtuais à luz de quem atraiu o cliente, visto que representam uma parcela significativa do faturamento de muitos lojistas, ao mesmo tempo que existe o custo elevado com as plataformas. Diante da ausência de uma previsão contratual objetiva e, quando existente por vezes abusiva, há um cenário de prejuízo mútuo, com tendência ao contencioso.

Na contramão, observa-se atitudes contínuas de pressão sobre os lojistas, tais como, a apresentação de exigências exageradas e aplicações de multas elevadas no que tange aos equipamentos e instalações dos restaurantes, proibição de comercializar delivery sob uma marca diferente da usada no centro de compras, imposição de cláusula que transfere ao lojista o custo de novos tributos oriundos da reforma fiscal, pretensão de reformular o custo de ocupação em sede de ações judiciais, mesmo inexistindo um fato novo que justifique a medida, entre outras.   

Um exemplo cabal do cenário acima é uma disposição incluída em um aditamento recentemente emitido que estabelece que a condição no caso acertada (uma carência no aluguel e a prorrogação do prazo de reforma da loja) será considerada anulada, na hipótese de o lojista ingressar com alguma ação judicial frente ao shopping, incluindo renovatória, revisional, prestação de contas etc. Além dessa cláusula ser manifestamente inconstitucional e ilegal, é inevitavelmente geradora de desgaste negocial e de custo com contencioso. 

A intenção aqui não é generalizar, é demonstrar que esses movimentos comprometem a saúde das parcerias e afastam a criação de uma cultura do ganha-ganha. Os comerciantes precisam dos shopping centers e vice-versa. E o cliente presencial gosta de novidade, mas também de ter a certeza de que os seus estabelecimentos preferidos continuarão onde estão.  

*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Colunista do site “Central do Varejo” e “Orbi News”. Coordenador da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Membro da Comissão de Franquias da OAB/SP. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

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