Proteção dos pontos comerciais pelas franqueadoras

A antiga Lei de Franquias vigorou por mais de duas décadas com notável sucesso, na medida em que permitiu a ampla liberdade contratual, como é imprescindível neste mercado, sem ser omissa no que tange à necessidade de os franqueados adentrarem nos sistemas somente após receberem informações essenciais sobre o negócio escolhido, tais como, o investimento inicial, número de unidades existentes, entre outras. Também não se observou grandes controvérsias em torno do texto legal. O crescimento do franchising no Brasil demonstra esta dinâmica.

Nessa linha, a nova Lei de Franquias, que entrou em vigor em 2020, manteve a estrutura da anterior, especialmente no que se refere à obrigação da apresentação da circular de oferta de franquia aos candidatos com 10 dias de antecedência da “assinatura do contrato ou pré-contrato de franquia ou, ainda, do pagamento de qualquer tipo de taxa pelo franqueado ao franqueador ou a empresa ou a pessoa ligada a este, salvo no caso de licitação ou pré-qualificação promovida por órgão ou entidade pública”, com a vantagem de aliviar algumas discussões existentes, além de elevar a gama de dados a serem incluídos na circular de oferta.

Ponto de grande relevância para o franchising e que impactou com mais força alguns segmentos, cuida da nova configuração trazida pelo artigo 3º da Lei de Franquias atual que permite que a franqueadora sublocadora total do ponto comercial onde se encontra a unidade franqueada promova a chamada ação renovatória de contrato de locação prevista na Lei do Inquilinato. Antes da nova Lei de Franquias somente a sublocadora parcial de imóvel tinha o direito de ajuizar a referida ação judicial. Desde que não implique em onerosidade excessiva, a franqueadora sublocadora, a partir de agora, poderá cobrar um valor de aluguel superior a quantia paga em virtude da locação originária, lembrando que a Lei do Inquilinato qualifica como contravenção penal o sublocador cobrar aluguel pela sublocação maior que o locativo do arrendamento primitivo. Esta disposição protege o interesse das franqueadoras que investem pesadamente nos pontos comerciais a serem ocupados pelos seus franqueados e, indiretamente, o setor como um todo.

Vale lembrar que, se não for observado o prazo da propositura da ação renovatória – de 1 ano a 6 meses antes de terminar o período contratual, o locador não estará mais obrigado a manter a locação e, portanto, poderá promover a ação de despejo por denúncia vazia, hipótese na qual o locatário perderá todos os investimentos efetuados no imóvel e o fundo de comércio constituído.

Por fim, cumpre ressaltar que, em sede de ação renovatória, caberá ao juiz fixar o valor do novo aluguel, após perícia avaliatória que apurará o valor justo de mercado, com base na média de preços praticados. Ou seja, a demanda, além de garantir a vigência da locação, poderá servir para reduzir o aluguel ou pelo menos mantê-lo em patamar em consonância com a realidade de mercado.

Imagem: Envato

*Daniel Cerveira, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Autor dos livros “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva, e “Franchising”, São Paulo, 2021, Editora Thomson Reuters Revista dos Tribunais, prefácio do Ministro Luiz Fux, na qualidade de colaborador. Consultor Jurídico do Sindilojas-SP. Integrante da Comissão de Expansão e Pontos Comerciais da ABF – Associação Brasileira de Franchising. Pós-Graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Atuou como Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.